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应交土地增值税税额的计算、土地增值税的税率及账务处理

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称“转让房地产”)并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。转让房地产的增值额是转让减去税法规定扣除项目金额后的余额,其中,转让收入包括货币收入、实物收入和其他收入;扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本及费用。新建房及配套设施的成本及费用、与转让房地产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格、财政部确定的其他扣除项目等。土地增值税采用四级超率累进税率,其中最低税率为30%,最高税率为60%。

1、应纳税额的计算步骤,可分为四步:

(1)计算增值额

增值额=转让收入-税法规定扣除的项目

(2)计算增值率

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

(3)确定适用税率

按照计算出的增值率,从土地增值税率表中确定适用税率。

(4)计算应纳税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

2、                     土地增值税四级超率累进税率表

级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率(%) 速算扣除系数(%)
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%至100%的部分 40 5
3 超过100%至200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35

3、根据企业对房地产的核算方法不同,企业应交土地增值税的账务处理也有所区别:

(1)企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”科目核算的,转让时应交的土地增值税,借记“固定资产清理”科目,贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。

(2)土地使用权在“无形资产”科目核算,借记“银行存款”“累计摊销”“无形资产减值准备”科目,按应交的土地增值税,贷记“应交税费—应交土地增值税”科目,同时冲销土地使用权的账面价值,贷记“无形资产”科目,按其差额,借记或贷记“资产处置损益”科目。

(3)房地产开发经营企业销售房地产应交纳的土地增值税,借记“税金及附加”科目,贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。

交纳土地增值税,借记“应交增值税—应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。

甲企业对外转让一栋厂房,根据税法规定计算的应交的土地增值税为25000元,甲企业应编制如下会计分录:

(1)计算应交土地增值税:

借:固定资产清理     25000

贷:应交税费—应交土地增值税        25000

(2)用银行存款交纳土地增值税:

借:应交税费—应交土地增值税     25000

贷:银行存款                                      25000

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